Optare per la tassazione ordinaria sugli affitti significa applicare l’IRPEF sui canoni di locazione percepiti, senza godere dei vantaggi offerti dalla cedolare secca. Questo regime comporta il pagamento di imposte variabili in base allo scaglione di reddito del proprietario e di alcune imposte aggiuntive come l’imposta di registro e di bollo. Di conseguenza, il carico fiscale può essere sensibilmente maggiore rispetto alla cedolare secca, specialmente per chi rientra in fasce di reddito medio-alte.
Come funziona la tassazione ordinaria sugli affitti
Quando si affitta un immobile senza optare per la cedolare secca, il reddito derivante dal canone di locazione viene tassato secondo le aliquote progressive IRPEF. Queste variano in percentuale sulla base del totale dei redditi percepiti dal contribuente nell’anno fiscale, secondo il sistema a scaglioni previsto dalla normativa italiana.
Oltre all’IRPEF, occorre versare:
- Imposta di registro: generalmente pari al 2% del canone annuo stabilito nel contratto, con un importo minimo dovuto di 67 euro; questa imposta va pagata anche sugli eventuali rinnovi contrattuali.
- Imposta di bollo: 16 euro ogni quattro pagine del contratto di locazione (termine tecnico: “foglio”).
Chi sceglie la tassazione ordinaria può quindi trovarsi a pagare non solo le imposte sul reddito percepito, ma anche le imposte di registro e bollo, che vengono eliminate solo con la cedolare secca.
Calcolo delle tasse con la tassazione ordinaria
Il gettito fiscale derivante da un contratto di locazione ordinario viene sommato a tutti gli altri redditi del contribuente (lavoro dipendente, autonomo, pensione), potenzialmente facendo salire la fascia IRPEF di appartenenza. In questo scenario:
- Scaglioni IRPEF 2025:
- 23%: fino a 15.000 € di reddito annuo
- 25%: fra 15.001 € e 28.000 €
- 35%: fra 28.001 € e 50.000 €
- 43%: oltre 50.000 €
- Per esempio, se affitti una casa a 8.000 € l’anno e hai un reddito da lavoro di 30.000 €, il canone percepito si somma al totale e si applica l’aliquota IRPEF corrispondente al reddito aggregato.
- Per ogni rinnovo annuale del contratto occorre versare nuovamente sia l’imposta di registro che di bollo.
Rispetto alla cedolare secca, la differenza di tassazione può essere elevata. Con la cedolare secca, infatti, pagheresti una percentuale fissa (21% o 10% secondo tipologia contrattuale), senza altre imposte o addizionali. Con il regime ordinario, la tassazione può salire rapidamente e, in casi di redditi elevati, quasi raddoppiare quella della cedolare secca. Inoltre, il sistema ordinario richiede maggiore attenzione nella dichiarazione dei redditi e nella gestione dei versamenti tributari nei tempi previsti.
Detrazioni e deduzioni fiscali disponibili
Uno dei vantaggi del regime ordinario è la possibilità di usufruire di alcune detrazioni e deduzioni non consentite con la cedolare secca, come capitoli relativi a ristrutturazioni, interventi di efficientamento energetico, spese sanitarie o familiari a carico. Questi benefici possono ridurre il peso delle imposte dovute, anche se il risparmio dipende dalla situazione specifica del locatore.
- Le principali deduzioni/detrazioni richiedono che il reddito da locazione sia tassato integralmente nella dichiarazione dei redditi.
- La cedolare secca esclude qualsiasi benefit fiscale derivante da detrazioni personali.
Le differenze con la cedolare secca: quali sono i reali vantaggi?
La cedolare secca è una forma di tassazione agevolata riservata esclusivamente ai privati per gli affitti residenziali. Consente il pagamento di una aliquota fissa del 21% (contratti liberi) o del 10% (contratti a canone concordato), su tutto il reddito del canone. Non si applicano né imposta di registro né di bollo sul contratto. Il regime è particolarmente vantaggioso per chi:
- Possiede uno o più immobili in affitto
- Ha un reddito personale medio-alto
- Desidera una gestione fiscale semplificata
- Vuole evitare di aggiungere il canone agli altri redditi sottoposti a IRPEF, evitando il rischio di passare a scaglioni superiori
Alcuni aspetti da considerare:
- La cedolare secca non è applicabile alle locazioni tra società, ma solo tra privati.
- La tassazione ordinaria sui redditi da locazione è obbligatoria per affitti commerciali, terreni, e in alcuni casi quando il proprietario è una società o un ente.
Quando conviene evitare la cedolare secca?
La scelta della tassazione ordinaria può risultare vantaggiosa solo per chi beneficia di corpose detrazioni fiscali che abbassano sensibilmente l’imposta dovuta, oppure per chi si trova in una fascia IRPEF molto bassa. Spesso, però, la cedolare secca dimezza le tasse rispetto al sistema ordinario quando il reddito è medio-alto e non si hanno grosse detrazioni da sfruttare.
Consigli strategici e aspetti tecnici
Quando si valuta tra regime ordinario e cedolare secca, è importante comprendere i diversi aspetti fiscali:
- Nel regime ordinario, il canone percepito da affitto aumenta il reddito totale, potenzialmente facendo scattare aliquote IRPEF più alte e maggiori addizionali regionali e comunali.
- I costi accessori (imposte di registro, bollo, eventuali consulenze fiscali) rendono il regime ordinario più oneroso e complesso da gestire.
- La cedolare secca, pur non consentendo detrazioni, garantisce una struttura fiscale chiara, fissa e molto più semplice da amministrare.
- Negli affitti brevi residenziali (fino a 30 giorni), la cedolare secca è consigliata se si vogliono evitare complicazioni nella dichiarazione dei redditi.
- Per le locazioni contrattuali di tipo turistico, transitorio o commerciale, la cedolare secca non è prevista, pertanto la tassazione ordinaria è obbligatoria.
In sintesi, la differenza fiscale può essere sostanziale: la tassazione ordinaria costa di più in termini di imposte e di burocrazia, ma consente di accedere a detrazioni e deduzioni personali. La cedolare secca offre semplicità e aliquota fissa, risultando quasi sempre più conveniente per chi ha redditi medi o alti e pochi costi deducibili. La scelta definitiva va fatta valutando attentamente la propria situazione reddituale e patrimoniale, magari con il supporto di un consulente fiscale esperto.
